華僑城 2022 年年報將其 2022 年處境體現的淋漓盡致?！　?/p>

　　2023 年對于華僑城來說無疑是至關重要的一年。

　　在華僑城舉行的 2022 年年報業績說明會上，華僑城董事、總裁王曉雯表示 "2022 年是公司上市以來經營承壓最重、最為困難的一年。"

　　索性，華僑城度過了艱難的 2022 年，對于 2023 年王曉雯表示 "2023 年，公司以存量去化、補充優質增量、能力建設為重點工作方向。"

　　確實，早在去年時華僑城就全面啟動了專業化整合工作，其中一個就是將 " 開發與運營 " 分離，推動聚焦地產開發銷售業務，并通過城市公司組建提升開發效率，甚至在去年華僑城多個項目還進行了降價促銷的策略來進行去化。

　　然而，2022 年華僑城銷售額卻同比下降 33%，即使進入 2023 年也難以言好，年內前兩個月華僑城實現銷售金額 45.5 億元，同比下降 13%，遠高于中指院 TOP100 榜單中，同比下滑 4.8% 的跌幅。

　　側面體現出華僑城在去化方面的不暢，同時也為華僑城 2023 年業績表現蒙上了一層陰影。

　　【首虧即百億】

　　華僑城 2022 年年報將其 2022 年處境體現的淋漓盡致。

　　數據顯示，2022 年華僑城實現營業收入 767.7 億元，同比下滑 25.17%;實現歸母凈利潤 -109.1 億元，同比暴跌 387.05%，不僅實現了營業收入及歸母凈利潤的雙雙下滑，還實現了自 1997 年上市以來的首次虧損。

　　對此虧損原因，早在此前業績預告中，華僑城就表示影響因素為，房地產業務銷售下滑、毛利率下滑及投資收益減少等。

　　據了解，2022 年華僑城同比下滑 33%，毛利率同比減少 3.31 個百分點至 22.84%，投資收益同比減少 503.88% 至 -24.2 億元，對華僑城業績產生了負面影響。

　　不過，這并非主要影響因素，公告中，華僑城表示，截至 2022 年末，華僑城在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州等城市存貨都存在減值跡象，因此計提的存貨跌價準備合共約 80 億元 -105 億元。

　　而據年報顯示，華僑城表示，根據謹慎性原則，預計房地產市場短期調整壓力仍然較大的情況下，預計未來現金流量的限制低于賬面價值的存貨。

　　對存貨計提了 115.11 億元的跌價準備，對長期股權投資、固定資產及其他資產合共計提了 11.92 億元的資產減值準備。

　　也就是說，2022 年華僑城共計提了約 127 億元的資產減值損失，在同期利潤總額中的比重為 128.84%，前述投資收益在同期利潤總額中的比重為 24.49%，二者加起來占據了華僑城當期利潤總額超 150% 的比重，也難怪華僑城會虧損了。

　　【存貨高企】

　　之所以能計提如此多的存貨跌價準備，歸根結底還是華僑城存貨處于較高位置。

　　據了解，華僑城不同于一般的房企，其發展模式主要為：文旅 + 地產，據相關媒體報道，此種發展模式，主要為利用文旅低價買地，然后通過住宅住宅開發高價賣房，賺差價再來反哺文旅，因此，華僑城毛利率曾一度處于較高的行列，營業收入增速更是節節攀升，但也因此造就了華僑城存貨的高企，其存貨一度達到了 2505 億元。

　　而據年報顯示，截至 2022 年末，華僑城僅達到可售標準的住宅存貨總量就達 1960.26 億元，雖然同比減少了 20.88%，但在當期總資產中的比重依然高達 49.89%。

　　即使剔除 546.67 億元已售但未結轉部分造成的合同負債，華僑城待售住宅存貨依然超過 1400 億元，在當期總資產中的比重依然高達 36%。

　　本來，按照此前的發展模式，華僑城或許還能如此運轉下去，但無奈，華僑城遇到了行業下行周期，如此存貨對于華僑城來說已不是滿滿的存糧，而是一顆定時炸彈，按照當前環境來看存貨或許仍將對其凈利潤造成影響。

　　就連華僑城自己都曾表示，" 公司布局的多個城市新房價格處于下降通道，‘以價換量’成為市場常態，根據可去化的市場價格計算，部分區域存貨的可變現凈值低于成本。"

　　【積極去化，銷售疲乏】

　　不過，也有看法認為，將百億虧損風險一次性出清，正是張振高的新打算。

　　據了解，張振高原為保利集團總經理，于 2022 年 3 月底出任華僑城集團董事長，次月月底被選為華僑城董事長。

　　據中國房地產報報道，華僑城 A 曾表示，張振高對華僑城提出了三點要求，其中房地產被確立為華僑城最大主業，調整動作不小，而降本增效是主要目的，措施包括組建城市公司，形成 " 總部 - 事業部 - 城市公司 - 項目部 " 的管理體系，推動產品標準化建設，加快項目開發建設和銷售的速度，加速資金回籠等。

　　而在 2022 年年報業績說明會中，華僑城就 2023 年投資規劃表示，華僑城今年投資核心是以收定投，優中選優，將根據市場的情況適時調整投資策略。王曉雯也表示 "2023 年，以存量去化、補充優質增量、能力建設為重點工作方向。"

　　換言之，在風險一次性出清后，華僑城全體上下將 2023 年首要目標定為去庫存，促銷售。

　　然而，這對于華僑城來說卻并非易事，2023 年 2 月華僑城實現合同銷售金額 26.3 億元，結合前一個月，華僑城年內前兩個月累計實現合同銷售金額 45.5 億元，同比下滑 13%。

　　而據中指院數據顯示，2023 年 1-2 月，TOP100 房企銷售總額為 9841.1 億元，同比下滑 4.8%，顯然，華僑城下降幅度高于同行平均水平，看來，張振高此步棋走的并不容易。

　　來源：氫財經